Überprüfen Sie den Eigentumstitel beim öffentlichen Register
Beginnen Sie mit der Prüfung des offiziellen Grundbucheintrags. Die Nationale Agentur des öffentlichen Registers (NAPR) führt eine Datenbank aller eingetragenen Immobilien. Sie oder Ihr Anwalt müssen einen aktuellen Auszug für die betreffende Immobilie anfordern. Dieses Dokument ist der endgültige Eigentumsnachweis.
Der Auszug bestätigt den Namen und die persönliche Identifikationsnummer des rechtmäßigen Eigentümers, die genaue Größe der Immobilie in Quadratmetern und ihren eindeutigen Katastercode. Er listet auch alle aktiven Hypotheken, Pfandrechte, Steuerpfändungen oder Rechtsstreitigkeiten auf, die gegen den Titel eingetragen sind. Wenn der Verkäufer nicht der im Auszug eingetragene Eigentümer ist, klären Sie diese Unstimmigkeit, bevor Sie fortfahren.
Untersuchen Sie ausstehende Schulden
Während Pfandrechte im Grundbuch eingetragen sind, gilt dies nicht für Schulden bei Versorgungsunternehmen oder für die Eigentümergemeinschaft. In Georgien können erhebliche Schulden für Strom, Gas, Wasser oder die Instandhaltung des Gebäudes auf die Immobilie übergehen, nicht auf den Vorbesitzer. Sie könnten nach dem Kauf dafür verantwortlich werden.
Fordern Sie vor dem Abschluss vom Verkäufer einen Nachweis, dass alle Rechnungen der Versorgungsunternehmen beglichen sind. Holen Sie Unbedenklichkeitsbescheinigungen oder Abrechnungen direkt von den Versorgungsanbietern (z. B. Telasi, Georgian Water and Power) und der Hausverwaltung ein, falls eine existiert. Verlassen Sie sich nicht auf die mündlichen Zusicherungen des Verkäufers.
Prüfen Sie den Bauträger bei Käufen vom Reißbrett
Der Kauf einer Immobilie vom Reißbrett oder im Bau befindlichen Immobilie erfordert Vertrauen in den Bauträger, das Projekt abzuschließen. Die Due Diligence konzentriert sich hier auf das Unternehmen, nicht nur auf die Immobilie. Beginnen Sie mit der Recherche seiner Geschichte. Wie viele Projekte hat er abgeschlossen? Besuchen Sie eines seiner fertigen Gebäude und sprechen Sie wenn möglich mit den Bewohnern.
Fragen Sie den Bauträger nach der Nummer der Baugenehmigung für Ihr spezifisches Projekt. Diese Genehmigung wird vom städtischen Architekturdienst ausgestellt und kann überprüft werden. Überprüfen Sie auch das Eigentum an dem Grundstück, auf dem das Gebäude steht. Ist das Grundstück uneingeschränktes Eigentum des Bauträgers oder ist es gepachtet? Ein Bauprojekt auf gepachtetem Land birgt ein anderes Risikoprofil. Verstehen Sie diese Auswirkungen.
Bewerten Sie den tatsächlichen physischen Zustand
Der Zustand von Immobilien in Georgien wird oft als 'Black Frame', 'White Frame' oder 'Renovated' beschrieben. Diese Begriffe haben keine rechtliche Definition und ihre Bedeutung variiert von Verkäufer zu Verkäufer. 'White Frame' kann verputzte Wände und einen Betonboden bedeuten, aber es könnten grundlegende elektrische Leitungen oder Sanitäranschlüsse fehlen.
Für jede Immobilie, insbesondere bei Wiederverkäufen oder in älteren Gebäuden, sollten Sie die Beauftragung eines unabhängigen technischen Gutachters in Betracht ziehen. Für ein paar hundert GEL kann ein Fachmann bauliche Probleme, Feuchtigkeit, illegale Umbauten oder Probleme mit den Elektro- und Sanitäranlagen identifizieren. Dieses Gutachten bietet eine Grundlage, um den Preis neu zu verhandeln oder vom Kauf zurückzutreten.
Bestätigen Sie den Landstatus und die Flächenwidmung
Das georgische Gesetz verbietet Ausländern den direkten Besitz von als landwirtschaftlich ausgewiesenem Land. Diese Regel hat nur wenige Ausnahmen. Ein häufiges Problem ist der Kauf eines Hauses auf einem Grundstück, das noch als landwirtschaftlich eingestuft ist.
Der Auszug aus dem öffentlichen Register gibt die ausgewiesene Nutzung des Grundstücks an. Wenn der Status 'landwirtschaftlich' ist, kann eine ausländische Person das Land nicht legal besitzen. Die Umwidmung von landwirtschaftlicher Fläche in Wohngebiet kann komplex, teuer und unsicher sein. Stellen Sie von Anfang an sicher, dass die Immobilie, die Sie kaufen möchten, als 'nicht-landwirtschaftliches' Land ausgewiesen ist.
Verwendung einer Vollmacht (PoA) für Fernkäufe
Es ist üblich, dass Ausländer Immobilien per Fernkauf mittels einer Vollmacht (PoA) erwerben. Dieses Dokument ermächtigt eine Vertrauensperson in Georgien, in der Regel einen Anwalt, in Ihrem Namen zu handeln. Die Vollmacht erfordert die Vorbereitung, notarielle Beglaubigung und Apostille (oder Legalisierung) in Ihrem Heimatland.
Verwenden Sie niemals eine allgemeine oder zu weitreichende Vollmacht, insbesondere keine, die vom Verkäufer oder dem Makler des Bauträgers zur Verfügung gestellt wird. Ihr unabhängiger Anwalt sollte die Vollmacht sehr spezifisch formulieren. Sie sollte die genaue Immobilie, den maximalen Kaufpreis und die präzisen Handlungen, zu denen Ihr Vertreter befugt ist, benennen. Dies stellt sicher, dass die Gelder nur für den beabsichtigten Kauf verwendet werden und schützt vor Missbrauch.
FAQ
Brauche ich wirklich einen Anwalt, um eine Immobilie in Georgien zu kaufen?
Obwohl der Immobilienkauf ohne Anwalt möglich ist, ist er sehr ratsam, insbesondere für ausländische Erstkäufer. Ein guter Anwalt agiert als Ihr unabhängiger Vertreter, führt die Due Diligence durch und stellt sicher, dass die Verträge Ihre Interessen schützen und nicht nur die des Verkäufers. Sein Honorar ist eine lohnende Investition in Ihre Sicherheit.
Was sind die typischen Abschlusskosten, wenn es keine Grunderwerbsteuer gibt?
Es gibt keine Grunderwerbsteuer oder Stempelgebühr. Sie sollten jedoch Notargebühren, Gebühren des öffentlichen Registers (die für den standardmäßigen 4-Tage- oder den beschleunigten 1-Tages-Service variieren), mögliche Banküberweisungskosten und Anwaltskosten, falls Sie einen beauftragen, einplanen. Diese belaufen sich in der Regel auf einen sehr kleinen Bruchteil des Immobilienpreises.
Wie lasse ich eine Immobilie für die Aufenthaltsgenehmigung für Investitionen im Wert von 100.000 $ offiziell bewerten?
Der von Ihnen gezahlte Marktpreis wird für das Programm zur Aufenthaltsgenehmigung für Investitionen nicht automatisch akzeptiert. Sie müssen einen von der nationalen Akkreditierungsstelle zugelassenen Gutachter beauftragen. Dieser erstellt ein formelles Wertgutachten, das dann mit Ihrem Antrag auf Aufenthaltsgenehmigung eingereicht wird, um nachzuweisen, dass der Wert der Immobilie den Schwellenwert von 100.000 $ erreicht oder übersteigt.
Was ist der Unterschied zwischen Black, White und Green Frame?
Dies sind informelle Begriffe von Bauträgern. 'Black Frame' ist ein einfacher Rohbau ohne Innenwände, Versorgungsleitungen oder Ausbauten. 'White Frame' fügt typischerweise Innenwände, einfachen Putz und Estrich hinzu, wobei die Versorgungsleitungen bis zur Wohnungstür geführt werden. 'Green Frame' ist ein neuerer Begriff, der einen höheren Ausbauzustand impliziert, fast schlüsselfertig, aber oft ohne endgültige Einbauten, Möbel oder Geräte.
Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Sie sollten sich für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung an einen qualifizierten Fachmann wenden.
