როგორ შეუძლიათ უცხოელებს არასასოფლო-სამეურნეო მიწის შეძენა საქართველოში

რა არის „არასასოფლო-სამეურნეო“ მიწა

საქართველოს კანონმდებლობა მიწას ყოფს სასოფლო-სამეურნეო და არასასოფლო-სამეურნეო კატეგორიებად. უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს შეუძლიათ თავისუფლად შეიძინონ არასასოფლო-სამეურნეო ნაკვეთები. არასასოფლო-სამეურნეო მიწა არის ნებისმიერი ნაკვეთი, რომელიც არ არის განკუთვნილი ფერმერული საქმიანობისთვის. ეს მოიცავს კერძო სახლის, მრავალბინიანი კორპუსის, სასტუმროს, საწყობის ან ქარხნის ასაშენებლად გამოყოფილ მიწას.

ნებისმიერი შესყიდვის წინ, გადაამოწმეთ მიწის ოფიციალური სტატუსი. შეამოწმეთ მისი საკადასტრო კოდი საჯარო რეესტრის ონლაინ პორტალზე (napr.gov.ge). რეესტრის ამონაწერში მითითებული იქნება მიწის დანიშნულება. არასწორმა სტატუსმა შეიძლება დაბლოკოს ტრანზაქცია, ამიტომ ეს შემოწმება აუცილებელია.

საკანონმდებლო ბაზა უცხოელთა საკუთრების შესახებ

საქართველოს კონსტიტუცია უცხო ქვეყნის მოქალაქეებსა და უცხოეთში რეგისტრირებულ კომპანიებს ანიჭებს იგივე ქონებრივ უფლებებს არასასოფლო-სამეურნეო მიწაზე, რაც საქართველოს მოქალაქეებს. მყიდველები იძენენ სრულ საკუთრებას. ეს არ არის გრძელვადიანი იჯარა; თავად მიწა ხდება მუდმივი საკუთრება.

სასოფლო-სამეურნეო მიწის შემთხვევაში წესები მნიშვნელოვნად განსხვავდება. 2017 წლიდან კანონი მკაცრად ზღუდავს სასოფლო-სამეურნეო ნაკვეთების უცხოელებზე გაყიდვას. გამონაკლისები არსებობს მემკვიდრეობის ან კონკრეტული საინვესტიციო პროექტების შემთხვევაში საქართველოს იურიდიული პირის მეშვეობით, მაგრამ უცხოელი ფიზიკური პირის მიერ პირდაპირი შესყიდვა დაუშვებელია. ამიტომ, არასასოფლო-სამეურნეო სტატუსის დადასტურება აუცილებელია.

შესყიდვისა და რეგისტრაციის პროცესი

პირველი ნაბიჯი სათანადო გამოკვლევის (due diligence) ჩატარებაა. მიწის სტატუსის დადასტურების გარდა, თქვენ ან თქვენმა ადვოკატმა უნდა შეამოწმოთ რეესტრში ისეთი ტვირთების არსებობა, როგორიცაა იპოთეკა, გირავნობა ან სამართლებრივი დავა. ასევე გონივრულია ამზომველის დაქირავება, რომელიც ფიზიკურად გადაამოწმებს ნაკვეთის საზღვრებს ოფიციალურ საკადასტრო რუკასთან.

შემდეგ, თქვენ და გამყიდველი ხელს აწერთ ნასყიდობის ხელშეკრულებას. სანოტარო დამოწმება კანონით სავალდებულო არ არის, მაგრამ სიცხადისთვის ნოტარიუსის გამოყენება გავრცელებული პრაქტიკაა. ხელშეკრულება უნდა იყოს ორენოვანი, ქართულად და თქვენთვის გასაგებ ენაზე, და დეტალურად უნდა აღწერდეს ფასს, გადახდის პირობებსა და ქონების მონაცემებს.

საკუთრების უფლების გადაცემა დაარეგისტრირეთ იუსტიციის სახლში. წარადგინეთ ხელმოწერილი ხელშეკრულება, თქვენი პასპორტი (ან მინდობილობა) და გადაიხადეთ სარეგისტრაციო მოსაკრებელი. სტანდარტულ მომსახურებას სჭირდება ოთხი სამუშაო დღე და ღირს დაახლოებით 60 ლარი. ხელმისაწვდომია დაჩქარებული მომსახურება ერთ სამუშაო დღეში (დაახლოებით 170 ლარი) ან იმავე დღეს, უფრო მაღალი საფასურის სანაცვლოდ.

მინდობილობის (PoA) გამოყენება დისტანციური შესყიდვისთვის

საქართველოში მიწის შეძენა ფიზიკურად ადგილზე ყოფნის გარეშეც შესაძლებელია. მინდობილობა (PoA) უფლებას აძლევს თქვენს წარმომადგენელს საქართველოში, იმოქმედოს თქვენი სახელით. ამ პირს შეუძლია ხელი მოაწეროს ნასყიდობის ხელშეკრულებას, განახორციელოს გადახდები და წარადგინოს სარეგისტრაციო დოკუმენტები.

საქართველოში მოქმედი რომ იყოს, მოამზადეთ მინდობილობა თქვენს ქვეყანაში, მოაწერეთ ხელი ადგილობრივ ნოტარიუსთან და შემდეგ გააკეთეთ ლეგალიზაცია აპოსტილით (ჰააგის კონვენციის წევრი ქვეყნებისთვის). სხვა ქვეყნებისთვის საჭიროა საკონსულო ლეგალიზაციის უფრო რთული პროცესი. მინდობილობის ტექსტი უნდა ანიჭებდეს კონკრეტულ უფლებამოსილებებს ქონებრივ გარიგებასთან დაკავშირებით.

დაკავშირებული ხარჯები და გადასახადები

საქართველოში მიწის შესყიდვაზე არ ვრცელდება ბაჟი ან ქონების გადაცემის გადასახადი. ერთადერთი სავალდებულო სახელმწიფო მოსაკრებელი არის საკუთრების რეგისტრაციისთვის, რომელიც დაბალია.

წლიური ქონების გადასახადი დამოკიდებულია თქვენი ოჯახის მთლიან შემოსავალზე საქართველოში. ოჯახები, რომელთა წლიური შემოსავალი 40,000 ლარზე ნაკლებია, იხდიან 0%-ს. 40,000-დან 100,000 ლარამდე შემოსავლის შემთხვევაში, განაკვეთი შეადგენს მიწის შეფასებითი საბაზრო ღირებულების 0.05%-დან 0.2%-მდე. 100,000 ლარზე მეტი შემოსავლისას, განაკვეთი 0.8%-დან 1%-მდე მერყეობს. ამ შეფასებით ღირებულებას ადგილობრივი მუნიციპალიტეტი ადგენს.

მიწის გაყიდვიდან მიღებული კაპიტალის ნამატი იბეგრება 5%-ით მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ გაყიდვა ხდება შეძენიდან ორი წლის განმავლობაში. ქონების ორ წელზე მეტი ხნით ფლობის შემდეგ, გაყიდვისას კაპიტალის ნამატის გადასახადი არ მოქმედებს.