Verifique el título en el Registro Público
Comience por revisar el registro oficial de la propiedad. La Agencia Nacional del Registro Público (NAPR) mantiene una base de datos de todas las propiedades tituladas. Usted o su abogado deben obtener un extracto reciente para la propiedad específica. Este documento proporciona el registro definitivo de la titularidad.
El extracto confirma el nombre y el número de identificación personal del propietario legal, el tamaño exacto de la propiedad en metros cuadrados y su código catastral único. También enumera cualquier hipoteca activa, gravamen, embargo fiscal o disputa legal registrada contra el título. Si el vendedor no es el propietario registrado en el extracto, resuelva esa discrepancia antes de continuar.
Investigue las deudas pendientes
Aunque los gravámenes se registran en el título de propiedad, las deudas de servicios públicos y de la comunidad de propietarios no. En Georgia, las deudas significativas de electricidad, gas, agua o mantenimiento del edificio pueden vincularse a la propiedad, no al propietario anterior. Usted podría ser responsable de estas después de la compra.
Antes de cerrar el trato, exija al vendedor una prueba de que todos los saldos de los servicios públicos están a cero. Obtenga cartas de liquidación o extractos directamente de los proveedores de servicios (p. ej., Telasi, Georgian Water and Power) y de la empresa de administración del edificio, si existe. No confíe en las garantías verbales del vendedor.
Examine al promotor en compras sobre plano
Comprar una propiedad sobre plano o en construcción implica confiar en que el promotor terminará el proyecto. La 'due diligence' aquí se centra en la empresa, no solo en la propiedad. Comience investigando su historial. ¿Cuántos proyectos han completado? Visite uno de sus edificios terminados y hable con los residentes si es posible.
Pida al promotor el número del permiso de construcción para su proyecto específico. Este permiso es emitido por el servicio de arquitectura municipal y puede ser verificado. Compruebe también la propiedad del terreno sobre el que se asienta el edificio. ¿El terreno es propiedad absoluta del promotor o está arrendado? Un desarrollo en terreno arrendado conlleva un perfil de riesgo diferente. Comprenda estas implicaciones.
Evalúe el estado físico real
El estado de una propiedad en Georgia a menudo se describe como 'Black Frame' (obra en negro), 'White Frame' (obra en blanco) o 'Renovated' (reformado). Estos términos carecen de definición legal y su significado varía entre vendedores. 'White Frame' podría significar paredes enlucidas y un suelo de hormigón, pero podría carecer de cableado eléctrico básico o conexiones de fontanería.
Para cualquier propiedad, especialmente las de segunda mano o las situadas en edificios antiguos, considere contratar a un inspector técnico independiente. Por unos cientos de GEL, un profesional puede identificar problemas estructurales, humedades, modificaciones ilegales o problemas con los sistemas eléctricos y de fontanería. Este informe proporciona una base para renegociar el precio o retirarse de la compra.
Confirme el estado y la zonificación del terreno
La ley georgiana prohíbe a los extranjeros poseer directamente terrenos designados como agrícolas. Esta regla tiene pocas excepciones. Un problema común es comprar una casa en un terreno que todavía está clasificado como agrícola.
El extracto del Registro Público indicará el uso designado del terreno. Si el estado es 'agrícola', un particular extranjero no puede poseer legalmente el terreno. Cambiar la zonificación de agrícola a residencial puede ser complejo, costoso e incierto. Asegúrese desde el principio de que la propiedad que pretende comprar tenga la designación de terreno 'no agrícola'.
Uso de un Poder de Representación (PoA) para compras a distancia
Es común que los extranjeros compren propiedades a distancia utilizando un Poder de Representación (PoA). Este documento otorga a una persona de confianza en Georgia, generalmente un abogado, el derecho a actuar en su nombre. El PoA requiere preparación, notarización y apostilla (o legalización) en su país de origen.
Nunca utilice un Poder de Representación genérico o demasiado amplio, especialmente uno proporcionado por el agente del vendedor o del promotor. Su abogado independiente debe redactar el PoA para que sea muy específico. Debe nombrar la propiedad exacta, el precio máximo de compra y las acciones precisas que su representante está autorizado a realizar. Esto asegura que los fondos se utilicen únicamente para la compra prevista y protege contra el uso indebido.
Preguntas frecuentes
¿Realmente necesito un abogado para comprar una propiedad en Georgia?
Aunque es posible comprar una propiedad sin abogado, es muy recomendable, especialmente para compradores extranjeros primerizos. Un buen abogado actúa como su representante independiente, realiza la 'due diligence' y se asegura de que los contratos protejan sus intereses, no solo los del vendedor. Sus honorarios representan una inversión que vale la pena por la seguridad.
¿Cuáles son los costos de cierre típicos si no hay impuesto de compra?
No hay impuesto de compra ni impuesto de timbre. Sin embargo, debe presupuestar los honorarios del notario, las tasas del Registro Público (que varían para el servicio estándar de 4 días o el acelerado de 1 día), los posibles costos de transferencia bancaria y los honorarios legales si contrata a un abogado. Estos suelen ascender a una fracción muy pequeña del precio de la propiedad.
¿Cómo consigo una valoración oficial de la propiedad para el permiso de residencia de 100.000 $?
El precio de mercado que paga no se acepta automáticamente para el programa de residencia por inversión. Debe contratar a un tasador acreditado por el organismo nacional de acreditación. Este elaborará un informe de valoración formal, que luego se presenta con su solicitud de residencia para demostrar que el valor de la propiedad cumple o supera el umbral de 100.000 $.
¿Cuál es la diferencia entre 'Black Frame', 'White Frame' y 'Green Frame'?
Son términos informales de los promotores. 'Black Frame' (obra en negro) es una estructura básica, sin paredes interiores, servicios ni acabados. 'White Frame' (obra en blanco) generalmente añade tabiques interiores, enlucido básico y solera, con las acometidas de los servicios llevadas hasta la puerta del apartamento. 'Green Frame' (obra en verde) es un término más nuevo que implica un estado de acabado superior, casi listo para entrar a vivir, pero a menudo sin los accesorios finales, muebles o electrodomésticos.
Este artículo tiene fines informativos únicamente y no constituye asesoramiento legal o fiscal. Debe consultar a un profesional cualificado para obtener asesoramiento específico para su situación.
