Spiegazione del divieto costituzionale
La Georgia ha emendato la sua costituzione nel 2018. L'emendamento ha dichiarato i terreni agricoli una risorsa di particolare importanza, limitandone la proprietà allo stato, agli enti autonomi, ai cittadini georgiani o a unioni di cittadini georgiani.
Questa modifica ha imposto una moratoria sull'acquisto e la detenzione di titoli di piena proprietà su terreni designati come agricoli da parte di persone fisiche straniere.
Questa modifica non influisce sul diritto di uno straniero di possedere proprietà residenziali o commerciali (appartamenti, villette a schiera, edifici commerciali, terreni non agricoli), che rimane pienamente tutelato.
Cosa definisce un 'terreno agricolo'?
Lo stato di un appezzamento di terreno non è determinato dal suo aspetto o dal suo uso attuale. La sua classificazione come agricolo o non agricolo non può essere valutata visivamente.
L'unico fattore determinante è la sua designazione ufficiale presso l'Agenzia Nazionale del Registro Pubblico.
Prima di qualsiasi acquisto, il vostro avvocato deve ottenere un estratto ufficiale della proprietà. Questo documento indica esplicitamente lo stato del terreno: 'agricolo' o 'non agricolo'.
Un lotto rurale con una casa potrebbe essere classificato come non agricolo, mentre un terreno incolto vicino a una città potrebbe essere designato come agricolo.
L'estratto funge da documento definitivo.
Utilizzare una società georgiana per possedere terreni
Gli stranieri acquisiscono tipicamente terreni agricoli fondando una società georgiana, di solito una Società a Responsabilità Limitata (LLC).
Un cittadino straniero può essere amministratore e socio al 100% di una LLC georgiana. Questa società, in quanto entità giuridica georgiana, è autorizzata ad acquistare e possedere terreni agricoli.
Sebbene questo approccio sia legalmente valido, comporta responsabilità amministrative.
Dovrete registrare la società, ottenere un indirizzo legale e presentare le dichiarazioni finanziarie annuali.
Questo di solito richiede l'assunzione di un commercialista locale, con costi tipici che vanno da 300 a 500 GEL al mese, a seconda dell'attività della società.
Questi costi continui e oneri amministrativi sono il principale compromesso nell'utilizzo di questa struttura.
Cambiare la destinazione d'uso ufficiale di un lotto
In alcuni casi, è possibile richiedere il cambio di destinazione d'uso di un lotto da agricolo a non agricolo.
Questo processo è gestito dall'amministrazione comunale locale in cui si trova il terreno. Il proprietario deve presentare una domanda, spesso con un piano dettagliato di ciò che sarà costruito sulla proprietà, come un progetto specifico per una casa residenziale.
Il successo non è garantito.
La decisione spetta al comune e dipende dal suo piano regolatore, dalle normative urbanistiche e dalla posizione specifica del lotto.
Il processo può essere burocratico e richiedere diversi mesi.
È generalmente più fattibile per piccoli lotti ai margini di aree sviluppate che per grandi estensioni di terreno agricolo in aperta campagna.
Eccezioni: eredità e casi speciali
La legge prevede un'eccezione per l'eredità. Un cittadino straniero che eredita un terreno agricolo è autorizzato ad assumerne la proprietà.
Tuttavia, è legalmente obbligato a vendere la proprietà a un cittadino o a un'entità georgiana idonea entro un periodo di tempo prestabilito.
Ciò impedisce la detenzione a lungo termine di terreni agricoli ereditati da parte di stranieri.
Esistono anche disposizioni per casi eccezionali, in cui il governo potrebbe concedere la proprietà a un'entità straniera per un progetto di investimento significativo.
Questi casi sono estremamente rari, comportano negoziazioni di alto livello e non rappresentano un percorso praticabile per investitori o privati tipici.
I vostri prossimi passi
Per qualsiasi acquisto di terreno che non sia un normale appartamento in città, verificate prima lo stato legale del terreno. Non procedete con un deposito o un accordo finché non avrete visionato l'estratto ufficiale del Registro Pubblico e non lo avrete fatto esaminare da un avvocato georgiano qualificato.
Se il terreno è agricolo e desiderate procedere, il vostro avvocato può guidarvi attraverso il processo di costituzione di una LLC georgiana.
Si tratta di una procedura di routine, ma deve essere eseguita correttamente per garantire che la vostra proprietà della società, e quindi il vostro controllo sul terreno, sia sicura.
FAQ
Quindi posso semplicemente costituire una società e comprare un vigneto?
Sì, la sua società registrata in Georgia può acquistare il vigneto. Lei possiederà e controllerà la società, che a sua volta possiede il terreno. Sarà responsabile delle dichiarazioni fiscali annuali e della gestione amministrativa della società.
Sto comprando una casa con un grande giardino. Si tratta di terreno agricolo?
Dipende interamente dalla sua destinazione d'uso ufficiale nel Registro Pubblico, non dalle sue dimensioni o dal suo aspetto. Molte case di paese con giardino si trovano su terreni designati come 'non agricoli'. Per esserne certi, dovete controllare l'estratto ufficiale della proprietà.
Mio/a coniuge georgiano/a può acquistare terreni agricoli?
Sì, in quanto cittadino/a georgiano/a, il/la suo/a coniuge può acquistare e possedere terreni agricoli a proprio nome. La proprietà apparterrebbe legalmente a lui/lei come individuo, non a voi o a voi congiuntamente, a meno che un contratto matrimoniale separato non specifichi diversamente.
È probabile che il governo cambi di nuovo questa legge?
La restrizione fa parte della costituzione della Georgia. Emendare la costituzione è un processo politico difficile e lungo. Al momento non ci sono discussioni o piani seri per invertire questa legge.
Questo articolo è a solo scopo informativo e non costituisce consulenza legale o fiscale. Consultate un professionista qualificato per la vostra situazione specifica.
