Weryfikacja tytułu własności w Rejestrze Publicznym
Zacznij od sprawdzenia oficjalnego wpisu nieruchomości. Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR) prowadzi bazę danych wszystkich nieruchomości z tytułem własności. Ty lub Twój prawnik musicie uzyskać świeży wypis dla konkretnej nieruchomości. Dokument ten stanowi ostateczny zapis własności.
Wypis potwierdza imię i nazwisko oraz numer identyfikacyjny właściciela prawnego, dokładną powierzchnię nieruchomości w metrach kwadratowych oraz jej unikalny kod katastralny. Zawiera również listę wszelkich aktywnych hipotek, zastawów, zajęć podatkowych lub sporów prawnych zarejestrowanych na tytule własności. Jeśli sprzedający nie jest zarejestrowanym właścicielem w wypisie, należy wyjaśnić tę rozbieżność przed kontynuowaniem.
Sprawdzenie zaległych długów
Podczas gdy zastawy są rejestrowane w tytule własności, długi za media i opłaty wspólnotowe nie są. W Gruzji znaczne zadłużenie za prąd, gaz, wodę czy utrzymanie budynku może być przypisane do nieruchomości, a nie do poprzedniego właściciela. Możesz stać się za nie odpowiedzialny po zakupie.
Przed zamknięciem transakcji zażądaj od sprzedającego dowodu, że wszystkie salda za media wynoszą zero. Uzyskaj zaświadczenia o braku zadłużenia lub wyciągi bezpośrednio od dostawców mediów (np. Telasi, Georgian Water and Power) oraz od zarządu budynku, jeśli taki istnieje. Nie polegaj na ustnych zapewnieniach sprzedającego.
Dokładne sprawdzenie dewelopera przy zakupach z rynku pierwotnego
Kupno nieruchomości na etapie budowy lub z planu wiąże się z zaufaniem, że deweloper ukończy projekt. Due diligence w tym przypadku koncentruje się na firmie, a nie tylko na nieruchomości. Zacznij od zbadania jej historii. Ile projektów ukończyli? Odwiedź jeden z ich gotowych budynków i, jeśli to możliwe, porozmawiaj z mieszkańcami.
Poproś dewelopera o numer pozwolenia na budowę dla Twojego konkretnego projektu. Pozwolenie to jest wydawane przez miejską służbę architektoniczną i można je zweryfikować. Sprawdź również własność gruntu, na którym stoi budynek. Czy grunt jest własnością dewelopera, czy jest dzierżawiony? Inwestycja na dzierżawionym gruncie niesie ze sobą inny profil ryzyka. Zrozum te implikacje.
Ocena rzeczywistego stanu fizycznego
Stan nieruchomości w Gruzji jest często opisywany jako „czarna ramka” (Black Frame), „biała ramka” (White Frame) lub „po remoncie” (Renovated). Terminy te nie mają definicji prawnej i ich znaczenie różni się w zależności od sprzedającego. „Biała ramka” może oznaczać otynkowane ściany i betonową podłogę, ale może brakować podstawowej instalacji elektrycznej czy przyłączy wodno-kanalizacyjnych.
W przypadku każdej nieruchomości, zwłaszcza z rynku wtórnego lub w starszych budynkach, rozważ zatrudnienie niezależnego inspektora technicznego. Za kilkaset GEL profesjonalista może zidentyfikować problemy konstrukcyjne, wilgoć, nielegalne modyfikacje czy problemy z instalacją elektryczną i wodno-kanalizacyjną. Taki raport stanowi podstawę do renegocjacji ceny lub wycofania się z zakupu.
Potwierdzenie statusu i przeznaczenia gruntu
Prawo gruzińskie zabrania cudzoziemcom bezpośredniego posiadania gruntów oznaczonych jako rolne. Od tej zasady jest niewiele wyjątków. Częstym problemem jest kupno domu na gruncie, który wciąż jest sklasyfikowany jako rolny.
Wypis z Rejestru Publicznego określa przeznaczenie gruntu. Jeśli status to „rolny”, osoba fizyczna z zagranicy nie może legalnie posiadać tego gruntu. Zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na mieszkalny może być skomplikowana, kosztowna i niepewna. Upewnij się od samego początku, że nieruchomość, którą zamierzasz kupić, ma status gruntu „nierolnego”.
Użycie pełnomocnictwa (PoA) do zakupów zdalnych
Cudzoziemcy często kupują nieruchomości zdalnie, korzystając z pełnomocnictwa (PoA). Dokument ten upoważnia zaufaną osobę w Gruzji, zazwyczaj prawnika, do działania w Twoim imieniu. Pełnomocnictwo wymaga przygotowania, poświadczenia notarialnego i apostille (lub legalizacji) w Twoim kraju zamieszkania.
Nigdy nie używaj ogólnego lub zbyt szerokiego pełnomocnictwa, zwłaszcza dostarczonego przez agenta sprzedającego lub dewelopera. Twój niezależny prawnik powinien przygotować pełnomocnictwo, które będzie bardzo szczegółowe. Powinno ono wymieniać dokładną nieruchomość, maksymalną cenę zakupu oraz precyzyjne działania, do których upoważniony jest Twój przedstawiciel. Zapewnia to, że środki zostaną wykorzystane wyłącznie na zamierzony zakup i chroni przed nadużyciami.
FAQ
Czy naprawdę potrzebuję prawnika, aby kupić nieruchomość w Gruzji?
Chociaż zakup nieruchomości jest możliwy bez prawnika, jest to wysoce zalecane, zwłaszcza dla zagranicznych nabywców kupujących po raz pierwszy. Dobry prawnik działa jako Twój niezależny przedstawiciel, przeprowadza due diligence i dba o to, by umowy chroniły Twoje interesy, a nie tylko interesy sprzedającego. Jego honorarium to opłacalna inwestycja w bezpieczeństwo.
Jakie są typowe koszty zamknięcia transakcji, jeśli nie ma podatku od zakupu?
Nie ma podatku od zakupu ani opłaty skarbowej. Należy jednak uwzględnić w budżecie opłaty notarialne, opłaty w Rejestrze Publicznym (które różnią się w zależności od standardowej usługi 4-dniowej lub przyspieszonej 1-dniowej), potencjalne koszty przelewów bankowych oraz opłaty prawne, jeśli zatrudnisz prawnika. Zazwyczaj stanowią one bardzo mały ułamek ceny nieruchomości.
Jak uzyskać oficjalną wycenę nieruchomości na potrzeby pozwolenia na pobyt za 100 000 USD?
Cena rynkowa, którą płacisz, nie jest automatycznie akceptowana w programie pobytu inwestycyjnego. Musisz zatrudnić rzeczoznawcę akredytowanego przez krajową jednostkę akredytującą. Sporządzi on formalny raport z wyceny, który następnie jest składany wraz z wnioskiem o pobyt, aby udowodnić, że wartość nieruchomości osiąga lub przekracza próg 100 000 USD.
Jaka jest różnica między stanem deweloperskim czarnym, białym i zielonym (Black, White, Green Frame)?
Są to nieformalne terminy deweloperskie. „Stan czarny” (Black Frame) to podstawowa skorupa, bez ścian wewnętrznych, instalacji czy wykończeń. „Stan biały” (White Frame) zazwyczaj dodaje ściany działowe, podstawowe tynkowanie i wylewkę podłogową, z doprowadzonymi do mieszkania instalacjami. „Stan zielony” (Green Frame) to nowszy termin, oznaczający wyższy stan wykończenia, bliski stanowi „pod klucz”, ale często bez ostatecznej armatury, mebli czy sprzętu AGD.
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Należy skonsultować się z wykwalifikowanym specjalistą w celu uzyskania porady dostosowanej do Państwa sytuacji.
