Разъяснение конституционного запрета
В 2018 году Грузия внесла поправки в свою конституцию. Поправка объявила сельскохозяйственные земли ресурсом особой важности, ограничив право собственности государством, органами самоуправления, гражданами Грузии или объединениями граждан Грузии.
Это изменение ввело мораторий на покупку и владение иностранными физическими лицами землей, имеющей статус сельскохозяйственной.
Это изменение не затрагивает право иностранца на владение жилой или коммерческой недвижимостью (квартирами, таунхаусами, коммерческими зданиями, несельскохозяйственными землями), которое остается полностью защищенным.
Что определяет «сельскохозяйственную землю»?
Статус земельного участка определяется не его внешним видом или текущим использованием. Его классификацию как сельскохозяйственного или несельскохозяйственного нельзя оценить визуально.
Единственным определяющим фактором является его официальное назначение в Национальном агентстве публичного реестра.
Перед любой покупкой ваш юрист должен получить официальную выписку на объект недвижимости. В этом документе четко указан статус земли — «сельскохозяйственная» или «несельскохозяйственная».
Сельский участок с домом может быть классифицирован как несельскохозяйственный, в то время как пустой участок рядом с городом может иметь статус сельскохозяйственного.
Выписка является окончательным документом.
Использование грузинской компании для владения землей
Иностранцы обычно приобретают сельскохозяйственные земли, учреждая грузинскую компанию, как правило, Общество с ограниченной ответственностью (ООО).
Иностранный гражданин может быть 100% директором и акционером грузинского ООО. Этой компании, как грузинскому юридическому лицу, разрешено покупать и владеть сельскохозяйственными землями.
Хотя этот подход юридически обоснован, он влечет за собой административные обязанности.
Вам потребуется зарегистрировать компанию, получить юридический адрес и подавать ежегодные финансовые декларации.
Обычно для этого требуется нанять местного бухгалтера, при этом типичные расходы составляют от 300 до 500 лари в месяц, в зависимости от деятельности компании.
Эти текущие расходы и административные обязанности являются основным компромиссом при использовании данной структуры.
Изменение официального статуса участка
В некоторых случаях можно подать заявление на изменение статуса участка с сельскохозяйственного на несельскохозяйственный.
Этим процессом занимается местный муниципалитет по месту нахождения земли. Владелец должен подать заявление, часто с подробным планом того, что будет построено на участке, например, с конкретным проектом жилого дома.
Успех не гарантирован.
Решение остается за муниципалитетом и зависит от его генерального плана, правил зонирования и конкретного местоположения участка.
Процесс может быть бюрократическим и занять несколько месяцев.
Как правило, это более осуществимо для небольших участков на окраине застроенных территорий, чем для больших участков сельскохозяйственных угодий в открытой сельской местности.
Исключения: наследование и особые случаи
Закон предусматривает исключение для наследования. Иностранному гражданину, унаследовавшему сельскохозяйственную землю, разрешается вступить в права собственности.
Однако по закону они обязаны продать эту собственность соответствующему грузинскому гражданину или юридическому лицу в течение установленного срока.
Это предотвращает долгосрочное владение унаследованной сельскохозяйственной землей иностранцами.
Также существуют положения для исключительных случаев, когда правительство может предоставить право собственности иностранному юридическому лицу для реализации значительного инвестиционного проекта.
Это крайне редкие случаи, требующие переговоров на высоком уровне и не являющиеся практичным путем для обычных инвесторов или частных лиц.
Ваши следующие шаги
При любой покупке земли, кроме стандартной городской квартиры, сначала подтвердите юридический статус земли. Не вносите задаток и не заключайте договор, пока не увидите официальную выписку из Публичного реестра и не покажете ее квалифицированному грузинскому юристу.
Если земля является сельскохозяйственной, и вы хотите продолжить сделку, ваш юрист может помочь вам в процессе создания грузинского ООО.
Это стандартная процедура, но она должна быть выполнена правильно, чтобы обеспечить вашу собственность на компанию и, следовательно, ваш надежный контроль над землей.
FAQ
Значит, я могу просто основать компанию и купить виноградник?
Да, ваша зарегистрированная в Грузии компания может приобрести виноградник. Вы будете владеть и управлять компанией, которая, в свою очередь, владеет землей. Вы будете нести ответственность за подачу ежегодной налоговой отчетности и административное обслуживание компании.
Я покупаю дом с большим садом. Это сельскохозяйственная земля?
Это полностью зависит от ее официального статуса в Публичном реестре, а не от размера или внешнего вида. Многие деревенские дома с садами находятся на земле со статусом «несельскохозяйственная». Вы должны проверить официальную выписку на недвижимость, чтобы быть уверенным.
Может ли мой супруг(а) с гражданством Грузии купить сельскохозяйственную землю?
Да, как гражданин Грузии, ваш супруг(а) может приобрести и владеть сельскохозяйственной землей на свое имя. Юридически собственность будет принадлежать ему/ей как физическому лицу, а не вам или вам совместно, если иное не указано в отдельном брачном договоре.
Вероятно ли, что правительство отменит этот закон?
Это ограничение является частью конституции Грузии. Внесение поправок в конституцию — сложный и длительный политический процесс. В настоящее время серьезных обсуждений или планов по отмене этого закона нет.
Данная статья предназначена только для информационных целей и не является юридической или налоговой консультацией. Проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом по вашей конкретной ситуации.
