Перевірте право власності в Публічному реєстрі
Почніть з перевірки офіційного запису про нерухомість. Національне агентство публічного реєстру (NAPR) веде базу даних усієї зареєстрованої нерухомості. Ви або ваш юрист повинні отримати свіжий витяг на конкретний об'єкт. Цей документ є остаточним підтвердженням права власності.
Витяг підтверджує ім'я та особистий номер законного власника, точну площу об'єкта в квадратних метрах та його унікальний кадастровий код. У ньому також перелічені будь-які активні іпотеки, обтяження, податкові арешти чи судові спори, зареєстровані щодо права власності. Якщо продавець не є зареєстрованим власником у витягу, усуньте цю невідповідність перед тим, як продовжувати.
Перевірте наявність непогашених боргів
Хоча обтяження реєструються в реєстрі прав власності, борги за комунальні послуги та ОСББ — ні. У Грузії значні борги за електроенергію, газ, воду чи обслуговування будинку можуть бути прив'язані до нерухомості, а не до попереднього власника. Ви можете стати відповідальними за них після покупки.
Перед закриттям угоди вимагайте від продавця докази того, що всі баланси за комунальні послуги дорівнюють нулю. Отримайте довідки про відсутність заборгованості безпосередньо від постачальників послуг (наприклад, Telasi, Georgian Water and Power) та від управляючої компанії будинку, якщо така є. Не покладайтеся на усні запевнення продавця.
Ретельно перевірте забудовника при купівлі на етапі будівництва
Купівля нерухомості на етапі планування або будівництва передбачає довіру до забудовника щодо завершення проєкту. Належна перевірка тут зосереджена на компанії, а не лише на об'єкті. Почніть з дослідження її історії. Скільки проєктів вони завершили? Відвідайте одну з їхніх готових будівель і, якщо можливо, поговоріть з мешканцями.
Запитайте у забудовника номер дозволу на будівництво для вашого конкретного проєкту. Цей дозвіл видається муніципальною архітектурною службою і його можна перевірити. Також перевірте право власності на землю, на якій стоїть будинок. Чи належить земля забудовнику на праві власності, чи вона в оренді? Будівництво на орендованій землі несе інший профіль ризику. Зрозумійте ці наслідки.
Оцініть реальний фізичний стан
Стан нерухомості в Грузії часто описують як «чорний каркас», «білий каркас» або «з ремонтом». Ці терміни не мають юридичного визначення і їхнє значення може відрізнятися у різних продавців. «Білий каркас» може означати оштукатурені стіни та бетонну підлогу, але може не мати базової електропроводки чи підключення до сантехніки.
Для будь-якої нерухомості, особливо на вторинному ринку або в старих будівлях, розгляньте можливість найняти незалежного технічного інспектора. За кілька сотень ларі фахівець може виявити структурні проблеми, вогкість, незаконні перепланування або проблеми з електричними та сантехнічними системами. Цей звіт дає підставу для перегляду ціни або відмови від покупки.
Підтвердьте статус та цільове призначення землі
Законодавство Грузії забороняє іноземцям безпосередньо володіти землею, що має статус сільськогосподарської. Це правило має мало винятків. Поширеною проблемою є купівля будинку на землі, яка все ще класифікується як сільськогосподарська.
У витягу з Публічного реєстру буде вказано цільове призначення землі. Якщо статус «сільськогосподарська», іноземна фізична особа не може законно володіти землею. Зміна цільового призначення з сільськогосподарського на житлове може бути складною, дорогою та непевною. Переконайтеся з самого початку, що земля, яку ви збираєтеся купити, має статус «несільськогосподарської».
Використання доручення (PoA) для дистанційних покупок
Іноземці часто купують нерухомість дистанційно за допомогою доручення (PoA). Цей документ надає довіреній особі в Грузії, зазвичай юристу, право діяти від вашого імені. Доручення вимагає підготовки, нотаріального засвідчення та апостилювання (або легалізації) у вашій країні.
Ніколи не використовуйте загальне або надто широке доручення, особливо те, що надане агентом продавця чи забудовника. Ваш незалежний юрист повинен скласти доручення максимально конкретним. У ньому має бути вказано точний об'єкт нерухомості, максимальна ціна покупки та точні дії, які ваш представник уповноважений виконувати. Це гарантує, що кошти будуть використані лише для запланованої покупки, та захищає від зловживань.
Часті запитання
Чи справді мені потрібен юрист для купівлі нерухомості в Грузії?
Хоча купити нерухомість можна і без юриста, це настійно рекомендується, особливо для іноземних покупців, які роблять це вперше. Хороший юрист діє як ваш незалежний представник, проводить належну перевірку та гарантує, що договори захищають ваші інтереси, а не лише інтереси продавця. Його гонорар є виправданою інвестицією в безпеку.
Які типові витрати на закриття угоди, якщо немає податку на купівлю?
Податку на купівлю чи гербового збору немає. Однак слід закласти в бюджет нотаріальні збори, збори Публічного реєстру (які варіюються для стандартного 4-денного або прискореного 1-денного обслуговування), можливі витрати на банківський переказ та гонорар юриста, якщо ви його наймаєте. Зазвичай ці витрати становлять дуже малу частку від вартості нерухомості.
Як отримати офіційну оцінку нерухомості для посвідки на проживання за інвестицію в $100 000?
Ринкова ціна, яку ви платите, не приймається автоматично для програми інвестиційної посвідки на проживання. Ви повинні найняти оцінювача, акредитованого національним органом з акредитації. Він підготує офіційний звіт про оцінку, який потім подається разом із вашою заявою на посвідку, щоб довести, що вартість нерухомості дорівнює або перевищує поріг у $100 000.
Яка різниця між чорним, білим та зеленим каркасом?
Це неофіційні терміни забудовників. «Чорний каркас» — це базова коробка без внутрішніх стін, комунікацій та оздоблення. «Білий каркас» зазвичай додає внутрішні перегородки, базову штукатурку та стяжку підлоги, а комунікації підведені до дверей квартири. «Зелений каркас» — це новіший термін, що означає вищий ступінь готовності, близький до «під ключ», але часто без фінальних сантехнічних приладів, меблів та побутової техніки.
Ця стаття призначена лише для інформаційних цілей і не є юридичною чи податковою консультацією. Вам слід звернутися до кваліфікованого фахівця за порадою, що стосується вашої конкретної ситуації.
