Das Verfassungsverbot erklärt
Georgien hat seine Verfassung im Jahr 2018 geändert. Die Änderung erklärte landwirtschaftliche Flächen zu einer Ressource von besonderer Bedeutung und beschränkte das Eigentum auf den Staat, selbstverwaltete Einheiten, georgische Staatsbürger oder Vereinigungen georgischer Staatsbürger.
Diese Änderung verhängte ein Moratorium für den Kauf und das Halten von uneingeschränktem Eigentum an als landwirtschaftlich ausgewiesenen Flächen durch ausländische Einzelpersonen.
Diese Änderung berührt nicht das Recht eines Ausländers, Wohn- oder Gewerbeimmobilien (Wohnungen, Reihenhäuser, Geschäftsgebäude, nicht-landwirtschaftliche Flächen) zu besitzen, welches weiterhin vollständig geschützt ist.
Was definiert 'landwirtschaftliche Fläche'?
Der Status eines Grundstücks wird nicht durch sein Aussehen oder seine derzeitige Nutzung bestimmt. Seine Einstufung als landwirtschaftlich oder nicht-landwirtschaftlich kann nicht visuell beurteilt werden.
Der einzige bestimmende Faktor ist seine offizielle Bezeichnung bei der Nationalen Agentur des öffentlichen Registers.
Vor jedem Kauf muss Ihr Anwalt einen offiziellen Auszug für die Immobilie einholen. Dieses Dokument gibt den Status des Grundstücks explizit an – entweder 'landwirtschaftlich' oder 'nicht-landwirtschaftlich'.
Ein ländliches Grundstück mit einem Haus darauf könnte als nicht-landwirtschaftlich eingestuft sein, während ein unbebautes Grundstück in Stadtnähe als landwirtschaftlich ausgewiesen sein könnte.
Der Auszug dient als endgültiger Nachweis.
Nutzung einer georgischen Firma zum Landerwerb
Ausländer erwerben landwirtschaftliche Flächen typischerweise durch die Gründung einer georgischen Firma, in der Regel einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (LLC).
Ein ausländischer Staatsbürger kann 100%iger Geschäftsführer und Gesellschafter einer georgischen LLC sein. Diese Firma darf als georgische juristische Person landwirtschaftliche Flächen kaufen und besitzen.
Obwohl dieser Ansatz rechtlich einwandfrei ist, bringt er administrative Verantwortlichkeiten mit sich.
Sie müssen die Firma registrieren, eine Geschäftsadresse einholen und jährliche Steuererklärungen einreichen.
Dies erfordert in der Regel die Beauftragung eines lokalen Buchhalters, wobei die typischen Kosten je nach Tätigkeit der Firma zwischen 300-500 GEL pro Monat liegen.
Diese laufenden Kosten und administrativen Pflichten sind der Hauptkompromiss bei der Nutzung dieser Struktur.
Änderung des offiziellen Status eines Grundstücks
In einigen Fällen ist es möglich, eine Änderung des Status eines Grundstücks von landwirtschaftlich auf nicht-landwirtschaftlich zu beantragen.
Dieser Prozess wird von der lokalen Stadtverwaltung am Standort des Grundstücks abgewickelt. Der Eigentümer muss einen Antrag einreichen, oft mit einem detaillierten Plan für das, was auf dem Grundstück gebaut werden soll, wie z. B. ein spezifisches Wohnhausprojekt.
Ein Erfolg ist nicht garantiert.
Die Entscheidung liegt bei der Gemeinde und hängt von ihrem Bebauungsplan, den Zonierungsvorschriften und der spezifischen Lage des Grundstücks ab.
Der Prozess kann bürokratisch sein und mehrere Monate dauern.
Es ist im Allgemeinen für kleinere Grundstücke am Rande von erschlossenen Gebieten leichter umsetzbar als für große landwirtschaftliche Flächen im freien Land.
Ausnahmen: Erbschaft und Sonderfälle
Das Gesetz sieht eine Ausnahme für Erbschaften vor. Ein ausländischer Staatsbürger, der landwirtschaftliche Flächen erbt, darf das Eigentum übernehmen.
Sie sind jedoch gesetzlich verpflichtet, die Immobilie innerhalb eines vorgeschriebenen Zeitraums an einen qualifizierten georgischen Staatsbürger oder eine juristische Person zu verkaufen.
Dies verhindert den langfristigen Besitz von geerbten landwirtschaftlichen Flächen durch Ausländer.
Es gibt auch Bestimmungen für Ausnahmefälle, in denen die Regierung einer ausländischen Entität das Eigentum für ein bedeutendes Investitionsprojekt gewähren kann.
Diese sind äußerst selten, erfordern Verhandlungen auf höchster Ebene und sind kein praktikabler Weg für typische Investoren oder Einzelpersonen.
Ihre nächsten Schritte
Bei jedem Grundstückskauf, der über eine Standard-Stadtwohnung hinausgeht, bestätigen Sie zuerst den rechtlichen Status des Grundstücks. Leisten Sie keine Anzahlung und schließen Sie keine Vereinbarung ab, bevor Sie den offiziellen Auszug aus dem öffentlichen Register gesehen und von einem qualifizierten georgischen Anwalt prüfen lassen haben.
Wenn das Land landwirtschaftlich ist und Sie fortfahren möchten, kann Ihr Anwalt Sie durch den Prozess der Gründung einer georgischen LLC führen.
Dies ist ein Routineverfahren, muss aber korrekt durchgeführt werden, um sicherzustellen, dass Ihr Eigentum an der Firma und damit Ihre Kontrolle über das Land gesichert ist.
FAQ
Also kann ich einfach eine Firma gründen und einen Weinberg kaufen?
Ja, Ihre in Georgien registrierte Firma kann den Weinberg kaufen. Sie würden die Firma besitzen und kontrollieren, die wiederum das Land besitzt. Sie sind für die jährlichen Steuererklärungen und den administrativen Unterhalt der Firma verantwortlich.
Ich kaufe ein Haus mit einem großen Garten. Ist das landwirtschaftliche Fläche?
Das hängt ausschließlich von seinem offiziellen Status im öffentlichen Register ab, nicht von seiner Größe oder seinem Aussehen. Viele Dorfhäuser mit Gärten befinden sich auf als 'nicht-landwirtschaftlich' ausgewiesenen Flächen. Sie müssen den offiziellen Auszug der Immobilie prüfen, um sicherzugehen.
Kann mein georgischer Ehepartner landwirtschaftliche Flächen kaufen?
Ja, als georgischer Staatsbürger kann Ihr Ehepartner landwirtschaftliche Flächen in eigenem Namen kaufen und besitzen. Die Immobilie würde rechtlich ihm als Einzelperson gehören, nicht Ihnen oder Ihnen gemeinsam, es sei denn, ein separater Ehevertrag legt etwas anderes fest.
Ist es wahrscheinlich, dass die Regierung dieses Gesetz wieder ändert?
Die Beschränkung ist Teil der Verfassung Georgiens. Eine Verfassungsänderung ist ein schwieriger und langwieriger politischer Prozess. Derzeit gibt es keine ernsthaften Diskussionen oder Pläne, dieses Gesetz rückgängig zu machen.
Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Konsultieren Sie für Ihre spezifische Situation einen qualifizierten Fachmann.
