Explication de l'interdiction constitutionnelle
La Géorgie a amendé sa constitution en 2018. L'amendement a déclaré les terres agricoles comme une ressource d'importance particulière, limitant la propriété à l'État, aux entités autonomes, aux citoyens géorgiens ou aux unions de citoyens géorgiens.
Ce changement a imposé un moratoire sur l'achat et la détention en pleine propriété de terres désignées comme agricoles par des particuliers étrangers.
Ce changement n'affecte pas le droit d'un étranger de posséder des biens immobiliers résidentiels ou commerciaux (appartements, maisons de ville, bâtiments commerciaux, terrains non agricoles), qui reste entièrement protégé.
Qu'est-ce qui définit une 'terre agricole' ?
Le statut d'une parcelle de terrain n'est pas déterminé par son apparence ou son utilisation actuelle. Sa classification comme agricole ou non agricole ne peut être évaluée visuellement.
Le seul déterminant est sa désignation officielle auprès de l'Agence Nationale du Registre Public.
Avant tout achat, votre avocat doit obtenir un extrait officiel de la propriété. Ce document indique explicitement le statut du terrain : 'agricole' ou 'non agricole'.
Une parcelle rurale avec une maison peut être classée comme non agricole, tandis qu'un terrain vague près d'une ville pourrait être désigné comme agricole.
L'extrait fait foi de manière définitive.
Utiliser une société géorgienne pour posséder des terres
Les étrangers acquièrent généralement des terres agricoles en créant une société géorgienne, habituellement une Société à Responsabilité Limitée (SARL).
Un citoyen étranger peut être directeur et actionnaire à 100 % d'une SARL géorgienne. Cette société, en tant qu'entité juridique géorgienne, est autorisée à acheter et à posséder des terres agricoles.
Bien que cette approche soit juridiquement solide, elle entraîne des responsabilités administratives.
Vous devrez enregistrer la société, obtenir une adresse légale et déposer des déclarations financières annuelles.
Cela nécessite généralement l'embauche d'un comptable local, avec des coûts typiques allant de 300 à 500 GEL par mois, selon l'activité de l'entreprise.
Ces coûts récurrents et ces tâches administratives sont la principale contrepartie de l'utilisation de cette structure.
Changer le statut officiel d'une parcelle
Dans certains cas, il est possible de demander le changement de statut d'une parcelle d'agricole à non agricole.
Ce processus est géré par la municipalité locale où se trouve le terrain. Le propriétaire doit soumettre une demande, souvent avec un plan détaillé de ce qui sera construit sur la propriété, comme un projet de maison d'habitation spécifique.
Le succès n'est pas garanti.
La décision appartient à la municipalité et dépend de son plan directeur, de ses règlements de zonage et de l'emplacement spécifique de la parcelle.
Le processus peut être bureaucratique et prendre plusieurs mois.
C'est généralement plus réalisable pour les petites parcelles en bordure de zones développées que pour les grandes étendues de terres agricoles en pleine campagne.
Exceptions : héritage et cas spéciaux
La loi prévoit une exception pour l'héritage. Un citoyen étranger qui hérite de terres agricoles est autorisé à en prendre possession.
Cependant, ils sont légalement tenus de vendre la propriété à un citoyen ou une entité géorgienne éligible dans un délai prescrit.
Cela empêche la détention à long terme de terres agricoles héritées par des étrangers.
Il existe également des dispositions pour des cas exceptionnels, où le gouvernement pourrait accorder la propriété à une entité étrangère pour un projet d'investissement important.
Ces cas sont extrêmement rares, impliquent des négociations de haut niveau et ne constituent pas une voie pratique pour les investisseurs ou les particuliers typiques.
Vos prochaines étapes
Pour tout achat de terrain au-delà d'un appartement standard en ville, confirmez d'abord le statut juridique du terrain. Ne versez pas d'acompte et ne signez aucun accord avant d'avoir vu l'extrait officiel du Registre Public et de l'avoir fait examiner par un avocat géorgien qualifié.
Si le terrain est agricole et que vous souhaitez poursuivre, votre avocat peut vous guider dans le processus de création d'une SARL géorgienne.
C'est une procédure de routine, mais elle doit être effectuée correctement pour garantir que votre propriété de l'entreprise, et donc votre contrôle sur le terrain, soit sécurisée.
FAQ
Donc, je peux simplement créer une société et acheter un vignoble ?
Oui, votre société enregistrée en Géorgie peut acheter le vignoble. Vous posséderiez et contrôleriez la société, qui à son tour possède le terrain. Vous serez responsable des déclarations fiscales annuelles et de la gestion administrative de la société.
J'achète une maison avec un grand jardin. Est-ce une terre agricole ?
Cela dépend entièrement de son statut officiel au Registre Public, pas de sa taille ou de son apparence. De nombreuses maisons de village avec jardin se trouvent sur des terrains désignés 'non agricoles'. Vous devez vérifier l'extrait officiel de la propriété pour en être sûr.
Mon conjoint géorgien peut-il acheter des terres agricoles ?
Oui, en tant que citoyen géorgien, votre conjoint peut acheter et posséder des terres agricoles en son nom propre. La propriété lui appartiendrait légalement en tant qu'individu, et non à vous ou à vous deux conjointement, sauf si un contrat de mariage distinct en dispose autrement.
Le gouvernement est-il susceptible de revenir sur cette loi ?
La restriction fait partie de la constitution de la Géorgie. Modifier la constitution est un processus politique difficile et long. Il n'y a actuellement aucune discussion sérieuse ni aucun projet de revenir sur cette loi.
Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Consultez un professionnel qualifié pour votre situation spécifique.
