Роз'яснення конституційної заборони
У 2018 році Грузія внесла зміни до своєї конституції. Поправка проголосила землю сільськогосподарського призначення ресурсом особливої важливості, обмеживши право власності на неї державою, органами самоврядування, громадянами Грузії або об'єднаннями громадян Грузії.
Ця зміна запровадила мораторій на купівлю та володіння іноземними фізичними особами землею, що має статус сільськогосподарської, на правах повної власності.
Ця зміна не впливає на право іноземця володіти житловою чи комерційною нерухомістю (квартирами, таунхаусами, комерційними будівлями, землею несільськогосподарського призначення), яке залишається повністю захищеним.
Що визначає «землю сільськогосподарського призначення»?
Статус земельної ділянки не визначається її зовнішнім виглядом або поточним використанням. Її класифікацію як сільськогосподарську чи несільськогосподарську неможливо оцінити візуально.
Єдиним визначальним фактором є її офіційне призначення в Національному агентстві публічного реєстру.
Перед будь-якою купівлею ваш юрист повинен отримати офіційний витяг на нерухомість. У цьому документі чітко вказано статус землі — «сільськогосподарська» або «несільськогосподарська».
Сільська ділянка з будинком на ній може бути класифікована як несільськогосподарська, тоді як порожня ділянка поблизу міста може мати статус сільськогосподарської.
Витяг є остаточним документом, що підтверджує статус.
Використання грузинської компанії для володіння землею
Іноземці зазвичай купують землю сільськогосподарського призначення, засновуючи грузинську компанію, як правило, Товариство з обмеженою відповідальністю (ТОВ).
Іноземний громадянин може бути 100% директором та акціонером грузинського ТОВ. Цій компанії, як грузинській юридичній особі, дозволено купувати та володіти землею сільськогосподарського призначення.
Хоча цей підхід є юридично обґрунтованим, він накладає адміністративні обов'язки.
Вам потрібно буде зареєструвати компанію, отримати юридичну адресу та подавати щорічні фінансові декларації.
Зазвичай для цього потрібно найняти місцевого бухгалтера, вартість послуг якого становить 300-500 ларі на місяць, залежно від діяльності компанії.
Ці постійні витрати та адміністративні обов'язки є головним компромісом при використанні такої структури.
Зміна офіційного статусу ділянки
У деяких випадках можна подати заяву на зміну статусу ділянки з сільськогосподарського на несільськогосподарський.
Цим процесом займається місцевий муніципалітет, на території якого розташована земля. Власник повинен подати заяву, часто з детальним планом того, що буде збудовано на ділянці, наприклад, конкретний проєкт житлового будинку.
Успіх не гарантований.
Рішення залишається за муніципалітетом і залежить від його генерального плану, правил зонування та конкретного розташування ділянки.
Процес може бути бюрократичним і тривати кілька місяців.
Зазвичай це більш реально для невеликих ділянок на межі забудованих територій, ніж для великих масивів сільськогосподарських угідь у відкритій місцевості.
Винятки: спадкування та особливі випадки
Закон передбачає виняток для спадкування. Іноземному громадянину, який успадковує землю сільськогосподарського призначення, дозволяється вступити у власність.
Однак вони юридично зобов'язані продати майно відповідному громадянину або юридичній особі Грузії протягом встановленого терміну.
Це запобігає довгостроковому володінню успадкованою землею сільськогосподарського призначення іноземцями.
Існують також положення для виняткових випадків, коли уряд може надати право власності іноземній юридичній особі для реалізації значного інвестиційного проєкту.
Це вкрай рідкісні випадки, що вимагають переговорів на високому рівні та не є практичним шляхом для звичайних інвесторів чи приватних осіб.
Ваші наступні кроки
Для будь-якої купівлі землі, окрім стандартної міської квартири, спочатку підтвердьте її юридичний статус. Не вносьте завдаток і не укладайте угоду, доки не побачите офіційний витяг з Публічного реєстру та не отримаєте його аналіз від кваліфікованого грузинського юриста.
Якщо земля є сільськогосподарською, і ви бажаєте продовжити, ваш юрист може допомогти вам у процесі створення грузинського ТОВ.
Це стандартна процедура, але її необхідно виконати правильно, щоб забезпечити ваше володіння компанією, а отже, і ваш контроль над землею.
Часті запитання
Тобто я можу просто створити компанію і купити виноградник?
Так, ваша зареєстрована в Грузії компанія може придбати виноградник. Ви будете володіти та контролювати компанію, яка, у свою чергу, володіє землею. Ви нестимете відповідальність за подання щорічної податкової звітності та адміністративне обслуговування компанії.
Я купую будинок з великим садом. Це земля сільськогосподарського призначення?
Це повністю залежить від її офіційного статусу в Публічному реєстрі, а не від розміру чи зовнішнього вигляду. Багато сільських будинків із садами розташовані на землі, що має статус «несільськогосподарської». Ви повинні перевірити офіційний витяг на нерухомість, щоб бути впевненими.
Чи може мій чоловік/моя дружина, громадянин(ка) Грузії, купити землю сільськогосподарського призначення?
Так, як громадянин(ка) Грузії, ваш чоловік/дружина може придбати та володіти землею сільськогосподарського призначення на своє ім'я. Майно юридично належатиме йому/їй як фізичній особі, а не вам або вам спільно, якщо інше не зазначено в окремому шлюбному договорі.
Чи ймовірно, що уряд скасує цей закон?
Це обмеження є частиною конституції Грузії. Внесення змін до конституції — складний і тривалий політичний процес. Наразі немає серйозних обговорень чи планів щодо скасування цього закону.
Ця стаття призначена лише для інформаційних цілей і не є юридичною чи податковою консультацією. Зверніться до кваліфікованого фахівця для вирішення вашої конкретної ситуації.
