Definition von 'nicht-landwirtschaftlichen' Grundstücken
Das georgische Recht unterteilt Grundstücke in landwirtschaftliche und nicht-landwirtschaftliche Flächen. Ausländische Einzelpersonen können nicht-landwirtschaftliche Grundstücke frei erwerben. Als nicht-landwirtschaftliches Grundstück gilt jedes Grundstück, das nicht für die Landwirtschaft bestimmt ist. Dies umfasst Grundstücke, die für ein Privathaus, ein Mehrfamilienhaus, ein Hotel, ein Lagerhaus oder eine Fabrik ausgewiesen sind.
Überprüfen Sie vor jedem Kauf den offiziellen Status des Grundstücks. Prüfen Sie den Katastercode auf dem Online-Portal des öffentlichen Registers (napr.gov.ge). Der Registerauszug gibt den ausgewiesenen Zweck des Grundstücks an. Ein falscher Status kann eine Transaktion blockieren, daher ist diese Prüfung unerlässlich.
Der rechtliche Rahmen für ausländisches Eigentum
Die Verfassung Georgiens gewährt ausländischen Staatsbürgern und im Ausland registrierten Unternehmen die gleichen Eigentumsrechte an nicht-landwirtschaftlichen Grundstücken wie georgischen Staatsbürgern. Käufer erwerben das Volleigentum. Dies ist kein langfristiger Pachtvertrag; das Grundstück selbst wird dauerhaft besessen.
Die Regeln für landwirtschaftliche Flächen unterscheiden sich erheblich. Seit 2017 schränkt das Gesetz den Verkauf von landwirtschaftlichen Grundstücken an Ausländer stark ein. Ausnahmen bestehen für Erbschaften oder spezifische Investitionsprojekte über eine georgische juristische Person, aber der direkte Kauf durch eine ausländische Einzelperson ist nicht gestattet. Die Bestätigung des nicht-landwirtschaftlichen Status ist daher unerlässlich.
Der Kauf- und Registrierungsprozess
Die Durchführung einer Due-Diligence-Prüfung ist der erste Schritt. Neben der Bestätigung des Grundstücksstatus sollten Sie oder Ihr Anwalt das Register auf Belastungen wie Hypotheken, Pfandrechte oder Rechtsstreitigkeiten überprüfen. Es ist auch ratsam, einen Vermesser zu beauftragen, um die Grundstücksgrenzen physisch mit der offiziellen Katasterkarte abzugleichen.
Als Nächstes unterzeichnen Sie und der Verkäufer einen Kaufvertrag. Eine notarielle Beurkundung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber die Hinzuziehung eines Notars ist aus Gründen der Klarheit üblich. Der Vertrag sollte zweisprachig sein, auf Georgisch und in einer Sprache, die Sie verstehen, und den Preis, die Zahlungsbedingungen und die Objektdetails enthalten.
Registrieren Sie die Eigentumsübertragung in einer Public Service Hall (Bürgeramt). Reichen Sie den unterzeichneten Vertrag, Ihren Reisepass (oder eine Vollmacht) ein und bezahlen Sie die Registrierungsgebühr. Der Standard-Service dauert vier Arbeitstage und kostet ca. 60 GEL. Beschleunigte Optionen sind für einen Arbeitstag (ca. 170 GEL) oder am selben Tag gegen eine höhere Gebühr verfügbar.
Nutzung einer Vollmacht (PoA) für den Fernkauf
Der Kauf eines Grundstücks in Georgien ist auch ohne persönliche Anwesenheit möglich. Eine Vollmacht (Power of Attorney, PoA) ermächtigt einen Vertreter in Georgien, in Ihrem Namen zu handeln. Diese Person kann den Kaufvertrag unterzeichnen, Zahlungen abwickeln und Registrierungsdokumente einreichen.
Für die Gültigkeit in Georgien müssen Sie die Vollmacht in Ihrem Heimatland vorbereiten, sie vor einem lokalen Notar unterzeichnen und sie dann mit einer Apostille (für Unterzeichnerstaaten des Haager Übereinkommens) legalisieren lassen. Andere Länder erfordern einen komplexeren Prozess der konsularischen Legalisation. Der Text der Vollmacht muss spezifische Befugnisse für die Immobilientransaktion gewähren.
Zugehörige Kosten und Steuern
Georgien erhebt keine Stempelgebühr oder Grunderwerbsteuer auf Grundstückskäufe. Die einzigen obligatorischen staatlichen Gebühren sind die für die Eigentumsregistrierung, die niedrig sind.
Die jährliche Grundsteuer hängt vom Gesamteinkommen Ihres Haushalts in Georgien ab. Haushalte, die weniger als 40.000 GEL pro Jahr verdienen, zahlen 0 %. Bei Einkommen zwischen 40.000 und 100.000 GEL beträgt der Satz 0,05 % bis 0,2 % des geschätzten Marktwerts des Grundstücks. Über 100.000 GEL liegt der Satz zwischen 0,8 % und 1 %. Die lokale Gemeinde bestimmt diesen Schätzwert.
Kapitalerträge aus dem Verkauf von Grundstücken werden mit 5 % besteuert, aber nur, wenn der Verkauf innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf erfolgt. Nach einer Haltedauer von mehr als zwei Jahren fällt beim Verkauf keine Kapitalertragsteuer an.
FAQ
Kann ich durch den Kauf eines Grundstücks eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?
Ja, eine Investition in Immobilien mit einem offiziell geschätzten Wert von mindestens 100.000 USD kann für eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis qualifizieren. Ein Grundstück zählt für diesen Zweck als Immobilie. Die Erlaubnis wird in der Regel für ein Jahr ausgestellt und ist verlängerbar, solange die Investition aufrechterhalten wird.
Wie kann ich die Bebauungsvorschriften für ein Grundstück überprüfen?
Informationen zur Flächenwidmung, die vorschreiben, was Sie bauen dürfen, sind nicht immer im einfachen Grundbuchauszug enthalten. Möglicherweise müssen Sie eine 'Bebauungsbescheinigung' bei der örtlichen städtischen Baubehörde anfordern oder einen lokalen Architekten oder Anwalt konsultieren, der den örtlichen Bebauungsplan interpretieren kann.
Was passiert, wenn der Status des Grundstücks nach dem Kauf in 'landwirtschaftlich' geändert wird?
Das ist ungewöhnlich. Eigentumsrechte sind geschützt. Eine Umwidmung durch eine Gemeinde würde einen legalen Kauf nicht rückwirkend ungültig machen. Es könnte jedoch zukünftige Baupläne beeinflussen. Dies unterstreicht die Bedeutung einer Due-Diligence-Prüfung der lokalen Entwicklungspläne vor dem Kauf.
Ist ein Anwalt erforderlich, um in Georgien ein Grundstück zu kaufen?
Obwohl das Gesetz es für die Transaktion selbst nicht vorschreibt, wird es dringend empfohlen. Ein guter Anwalt führt eine gründliche Due-Diligence-Prüfung durch, prüft oder entwirft einen zweisprachigen Vertrag, der Ihre Interessen schützt, und stellt sicher, dass der gesamte Prozess korrekt abgewickelt wird, was für einen ausländischen Käufer besonders wertvoll ist.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Konsultieren Sie für Ihre spezifische Situation einen qualifizierten Fachmann.
