Ստուգեք սեփականության իրավունքը Հանրային ռեեստրում
Սկսեք գույքի պաշտոնական գրանցումը ստուգելուց։ Հանրային ռեեստրի ազգային գործակալությունը (NAPR) վարում է սեփականության իրավունքով գրանցված ողջ գույքի տվյալների բազան։ Դուք կամ ձեր իրավաբանը պետք է ստանաք կոնկրետ գույքի վերաբերյալ թարմ քաղվածք։ Այս փաստաթուղթը սեփականության իրավունքի վերջնական գրանցումն է։
Քաղվածքը հաստատում է օրինական սեփականատիրոջ անունը և անձնական նույնականացման համարը, գույքի ճշգրիտ մակերեսը քառակուսի մետրով և դրա եզակի կադաստրային կոդը։ Այն նաև թվարկում է սեփականության իրավունքի դեմ գրանցված ցանկացած գործող հիփոթեք, գրավադրում, հարկային բռնագանձում կամ իրավական վեճ։ Եթե վաճառողը քաղվածքում նշված գրանցված սեփականատերը չէ, լուծեք այդ անհամապատասխանությունը՝ նախքան գործարքը շարունակելը։
Ստուգեք չմարված պարտքերը
Թեև գրավադրումները գրանցվում են սեփականության իրավունքի վկայականում, կոմունալ և համատիրության պարտքերը՝ ոչ։ Վրաստանում էլեկտրաէներգիայի, գազի, ջրի կամ շենքի սպասարկման գծով զգալի պարտքերը կարող են կցվել գույքին, այլ ոչ թե նախկին սեփականատիրոջը։ Գնումից հետո դուք կարող եք պատասխանատվություն կրել դրանց համար։
Գործարքը կնքելուց առաջ վաճառողից պահանջեք ապացույց, որ բոլոր կոմունալ վճարումները զրոյացված են։ Ստացեք տեղեկանքներ կամ քաղվածքներ անմիջապես կոմունալ ծառայություններ մատուցող ընկերություններից (օրինակ՝ «Թելասի», «Georgian Water and Power») և շենքի կառավարիչ ընկերությունից, եթե այդպիսին կա։ Մի՛ վստահեք վաճառողի բանավոր հավաստիացումներին։
Ուսումնասիրեք կառուցապատողին՝ նախագծման փուլում գտնվող գույք գնելիս
Նախագծման կամ կառուցման փուլում գտնվող գույք գնելը ենթադրում է վստահություն կառուցապատողի նկատմամբ, որ նա կավարտի նախագիծը։ Այստեղ իրավաբանական փորձաքննությունը կենտրոնանում է ընկերության, ոչ միայն գույքի վրա։ Սկսեք նրանց պատմությունն ուսումնասիրելուց։ Քանի՞ նախագիծ են նրանք ավարտել։ Այցելեք նրանց ավարտված շենքերից մեկը և հնարավորության դեպքում զրուցեք բնակիչների հետ։
Կառուցապատողից պահանջեք ձեր կոնկրետ նախագծի շինարարության թույլտվության համարը։ Այս թույլտվությունը տրվում է քաղաքապետարանի ճարտարապետական ծառայության կողմից և կարող է ստուգվել։ Ստուգեք նաև այն հողի սեփականության իրավունքը, որի վրա գտնվում է շենքը։ Հողը կառուցապատողի՞ անվերապահ սեփականությունն է, թե՞ վարձակալված է։ Վարձակալված հողի վրա կառուցապատումը այլ ռիսկային պրոֆիլ ունի։ Հասկացեք այս հետևանքները։
Գնահատեք իրական ֆիզիկական վիճակը
Վրաստանում գույքի վիճակը հաճախ նկարագրվում է որպես «սև կարկաս», «սպիտակ կարկաս» կամ «վերանորոգված»։ Այս տերմինները իրավական սահմանում չունեն և տարբեր վաճառողների մոտ տարբեր կերպ են մեկնաբանվում։ «Սպիտակ կարկասը» կարող է նշանակել սվաղված պատեր և բետոնե հատակ, բայց կարող է չունենալ հիմնական էլեկտրական լարանցումներ կամ սանտեխնիկական միացումներ։
Ցանկացած գույքի, հատկապես երկրորդային շուկայի կամ հին շենքերում գտնվող գույքի դեպքում, դիտարկեք անկախ տեխնիկական տեսուչ վարձելու հնարավորությունը։ Մի քանի հարյուր լարիի դիմաց մասնագետը կարող է բացահայտել կառուցվածքային խնդիրներ, խոնավություն, ապօրինի փոփոխություններ կամ էլեկտրական և սանտեխնիկական համակարգերի հետ կապված խնդիրներ։ Այս հաշվետվությունը հիմք է հանդիսանում գինը վերանայելու կամ գնումից հրաժարվելու համար։
Հաստատեք հողի կարգավիճակը և գոտիավորումը
Վրաստանի օրենսդրությունն արգելում է օտարերկրացիներին ուղղակիորեն տիրապետել գյուղատնտեսական նշանակության հողերին։ Այս կանոնը քիչ բացառություններ ունի։ Տարածված խնդիր է տուն գնելը այն հողի վրա, որը դեռևս դասակարգված է որպես գյուղատնտեսական։
Հանրային ռեեստրի քաղվածքում նշված կլինի հողի նպատակային նշանակությունը։ Եթե կարգավիճակը «գյուղատնտեսական» է, օտարերկրյա քաղաքացին չի կարող օրինականորեն տիրապետել հողին։ Գյուղատնտեսական գոտիավորումը բնակելիի փոխելը կարող է լինել բարդ, թանկ և անորոշ։ Համոզվեք, որ ձեր նախատեսած գույքը ի սկզբանե ունի «ոչ գյուղատնտեսական» հողի նշանակություն։
Լիազորագրի (PoA) օգտագործումը հեռավար գնումների համար
Օտարերկրացիների համար սովորական պրակտիկա է հեռավար կերպով գույք գնելը՝ օգտագործելով լիազորագիր։ Այս փաստաթուղթը Վրաստանում վստահելի անձին, սովորաբար իրավաբանին, իրավունք է տալիս գործել ձեր անունից։ Լիազորագիրը պահանջում է նախապատրաստում, նոտարական վավերացում և ապոստիլ (կամ օրինականացում) ձեր երկրում։
Երբեք մի՛ օգտագործեք ընդհանուր կամ չափազանց լայն լիազորագիր, հատկապես վաճառողի կամ կառուցապատողի գործակալի կողմից տրամադրվածը։ Ձեր անկախ իրավաբանը պետք է կազմի խիստ կոնկրետ լիազորագիր։ Այն պետք է նշի ճշգրիտ գույքը, գնման առավելագույն գինը և այն ճշգրիտ գործողությունները, որոնք ձեր ներկայացուցիչը լիազորված է կատարել։ Սա երաշխավորում է, որ միջոցները կօգտագործվեն միայն նախատեսված գնման համար և պաշտպանում է չարաշահումներից։
Հաճախ տրվող հարցեր
Իսկապե՞ս ինձ իրավաբան է պետք Վրաստանում գույք գնելու համար։
Թեև առանց իրավաբանի գույք գնելը հնարավոր է, այն խիստ խորհուրդ է տրվում, հատկապես առաջին անգամ գնում կատարող օտարերկրացի գնորդների համար։ Լավ իրավաբանը հանդես է գալիս որպես ձեր անկախ ներկայացուցիչ, կատարում է իրավաբանական փորձաքննություն և երաշխավորում, որ պայմանագրերը պաշտպանում են ձեր, այլ ոչ թե միայն վաճառողի շահերը։ Նրա վճարը արժեքավոր ներդրում է անվտանգության համար։
Որո՞նք են գործարքի կնքման տիպիկ ծախսերը, եթե գնման հարկ չկա։
Գնման հարկ կամ դրոշմանիշային տուրք չկա։ Այնուամենայնիվ, դուք պետք է բյուջե նախատեսեք նոտարական վճարների, Հանրային ռեեստրի վճարների (որոնք տարբերվում են ստանդարտ 4-օրյա կամ արագացված 1-օրյա ծառայության համար), բանկային փոխանցման հնարավոր ծախսերի և իրավաբանական վճարների համար, եթե իրավաբան եք վարձում։ Սրանք սովորաբար կազմում են գույքի գնի շատ փոքր մասը։
Ինչպե՞ս ստանալ գույքի պաշտոնական գնահատում՝ 100,000 դոլարի կացության թույլտվության համար։
Ձեր վճարած շուկայական գինը ավտոմատ կերպով չի ընդունվում ներդրումային կացության ծրագրի համար։ Դուք պետք է վարձեք ազգային հավատարմագրման մարմնի կողմից հավատարմագրված գնահատողի։ Նա կպատրաստի պաշտոնական գնահատման հաշվետվություն, որն այնուհետև ներկայացվում է ձեր կացության դիմումի հետ՝ ապացուցելու, որ գույքի արժեքը համապատասխանում է կամ գերազանցում է 100,000 դոլարի շեմը։
Ո՞րն է «սև», «սպիտակ» և «կանաչ» կարկասների տարբերությունը։
Սրանք կառուցապատողների ոչ պաշտոնական տերմիններ են։ «Սև կարկասը» հիմնական կմախքն է՝ առանց ներքին պատերի, կոմունալ հարմարությունների կամ հարդարման։ «Սպիտակ կարկասը» սովորաբար ավելացնում է ներքին միջնապատեր, հիմնական սվաղ և հատակի հարթեցում, իսկ կոմունալ գծերը հասցվում են մինչև բնակարանի դուռը։ «Կանաչ կարկասը» ավելի նոր տերմին է, որը ենթադրում է հարդարման ավելի բարձր մակարդակ, գրեթե «բանալին հանձնելու» վիճակ, բայց հաճախ առանց վերջնական սանտեխնիկայի, կահույքի կամ տեխնիկայի։
Այս հոդվածը միայն տեղեկատվական նպատակներով է և չի հանդիսանում իրավաբանական կամ հարկային խորհրդատվություն։ Դուք պետք է խորհրդակցեք որակավորված մասնագետի հետ՝ ձեր իրավիճակին հատուկ խորհրդատվություն ստանալու համար։
