Kamu Sicil Dairesi'nde Tapuyu Doğrulayın
İşe resmi mülk kaydını kontrol ederek başlayın. Ulusal Kamu Sicil Ajansı (NAPR), tüm tapulu mülklerin bir veritabanını tutar. Sizin veya avukatınızın belirli bir mülk için güncel bir sicil örneği alması gerekir. Bu belge, mülkiyetin kesin kaydını sağlar.
Sicil örneği, yasal sahibin adını ve kişisel kimlik numarasını, mülkün metrekare cinsinden tam boyutunu ve benzersiz kadastro kodunu doğrular. Ayrıca tapuya kayıtlı tüm aktif ipotekleri, hacizleri, vergi hacizlerini veya yasal anlaşmazlıkları listeler. Satıcı, sicil örneğinde kayıtlı malik değilse, işleme devam etmeden önce bu tutarsızlığı çözün.
Ödenmemiş Borçları Araştırın
Hacizler tapuya tescil edilirken, fatura ve aidat borçları tescil edilmez. Gürcistan'da elektrik, gaz, su veya bina bakımı için önemli borçlar önceki sahibe değil, mülke yüklenebilir. Satın aldıktan sonra bunlardan siz sorumlu olabilirsiniz.
Satış işlemini tamamlamadan önce, satıcıdan tüm fatura bakiyelerinin sıfır olduğuna dair kanıt isteyin. Doğrudan fatura sağlayıcılardan (örneğin, Telasi, Georgian Water and Power) ve varsa bina yönetim şirketinden borcu yoktur yazısı veya ekstreler alın. Satıcının sözlü güvencelerine güvenmeyin.
Maketten Satışlarda Müteahhiti İnceleyin
Maketten veya inşaat halindeki bir mülkü satın almak, projeyi bitirmesi için müteahhite güvenmeyi gerektirir. Buradaki durum tespiti sadece mülke değil, şirkete odaklanır. Geçmişlerini araştırarak başlayın. Kaç proje tamamladılar? Tamamlanmış binalarından birini ziyaret edin ve mümkünse sakinlerle konuşun.
Müteahhitten projenize özel inşaat ruhsat numarasını isteyin. Bu ruhsat belediyenin mimarlık hizmetleri tarafından verilir ve doğrulanabilir. Ayrıca binanın üzerinde bulunduğu arazinin mülkiyetini de kontrol edin. Arazi tamamen müteahhitin mülkiyetinde mi, yoksa kiralanmış mı? Kiralanmış arazi üzerindeki bir geliştirme farklı bir risk profili taşır. Bu çıkarımları anlayın.
Gerçek Fiziksel Durumu Değerlendirin
Gürcistan'daki mülk durumu genellikle 'Siyah Çerçeve', 'Beyaz Çerçeve' veya 'Yenilenmiş' olarak tanımlanır. Bu terimlerin yasal bir tanımı yoktur ve satıcılar arasında anlamları farklılık gösterir. 'Beyaz Çerçeve', sıvalı duvarlar ve beton bir zemin anlamına gelebilir, ancak temel elektrik tesisatı veya sıhhi tesisat bağlantılarından yoksun olabilir.
Herhangi bir mülk için, özellikle ikinci el satışlar veya eski binalardakiler için, bağımsız bir teknik denetçi tutmayı düşünün. Birkaç yüz GEL karşılığında bir profesyonel, yapısal sorunları, nemi, yasa dışı tadilatları veya elektrik ve sıhhi tesisat sistemlerindeki sorunları tespit edebilir. Bu rapor, fiyatı yeniden müzakere etmek veya satın almadan çekilmek için bir temel sağlar.
Arazi Statüsünü ve İmar Durumunu Onaylayın
Gürcistan yasaları, yabancıların tarımsal olarak belirlenmiş arazileri doğrudan satın almasını yasaklar. Bu kuralın birkaç istisnası vardır. Yaygın bir sorun, hala tarımsal olarak sınıflandırılmış bir arazi üzerinde bir ev satın almaktır.
Kamu Sicil Dairesi sicil örneği, arazinin belirlenmiş kullanım amacını belirtir. Statü 'tarımsal' ise, yabancı bir birey yasal olarak araziye sahip olamaz. Tarımsal imarı konut imarına çevirmek karmaşık, pahalı ve belirsiz olabilir. Satın almayı düşündüğünüz mülkün en başından itibaren 'tarımsal olmayan' arazi tanımına sahip olduğundan emin olun.
Uzaktan Satın Almalar İçin Vekaletname (PoA) Kullanımı
Yabancıların vekaletname kullanarak uzaktan mülk satın alması yaygındır. Bu belge, Gürcistan'da güvendiğiniz bir kişiye, genellikle bir avukata, sizin adınıza hareket etme hakkı verir. Vekaletnamenin kendi ülkenizde hazırlanması, noter tasdiki ve apostil (veya yasallaştırma) gerektirir.
Asla genel veya aşırı geniş kapsamlı bir vekaletname kullanmayın, özellikle de satıcı veya müteahhitin temsilcisi tarafından sağlanan birini. Bağımsız avukatınız vekaletnameyi son derece spesifik olacak şekilde hazırlamalıdır. Belgede tam mülk adı, maksimum satın alma fiyatı ve temsilcinizin yapmaya yetkili olduğu kesin eylemler belirtilmelidir. Bu, fonların yalnızca amaçlanan satın alma için kullanılmasını sağlar ve kötüye kullanıma karşı korur.
SSS
Gürcistan'da mülk satın almak için gerçekten bir avukata ihtiyacım var mı?
Mülk satın almak avukatsız mümkün olsa da, özellikle ilk kez alım yapan yabancı alıcılar için şiddetle tavsiye edilir. İyi bir avukat, bağımsız temsilciniz olarak hareket eder, durum tespiti yapar ve sözleşmelerin yalnızca satıcının değil, sizin de çıkarlarınızı korumasını sağlar. Ücretleri, güvenlik için değerli bir yatırımı temsil eder.
Satın alma vergisi yoksa tipik kapanış masrafları nelerdir?
Satın alma vergisi veya damga vergisi yoktur. Ancak, noter ücretleri, Kamu Sicil Dairesi ücretleri (standart 4 günlük veya hızlandırılmış 1 günlük hizmet için değişir), olası banka havalesi masrafları ve bir avukat tutarsanız yasal ücretler için bütçe ayırmalısınız. Bunlar genellikle mülk fiyatının çok küçük bir kısmına tekabül eder.
100.000 dolarlık oturma izni için bir mülkü resmi olarak nasıl değerlendirtebilirim?
Ödediğiniz piyasa fiyatı, yatırım yoluyla oturma izni programı için otomatik olarak kabul edilmez. Ulusal akreditasyon kurumu tarafından akredite edilmiş bir değerleme uzmanı tutmanız gerekir. Bu uzman, mülkün değerinin 100.000 dolar eşiğini karşıladığını veya aştığını kanıtlamak için oturma izni başvurunuzla birlikte sunulan resmi bir değerleme raporu hazırlayacaktır.
Siyah, Beyaz ve Yeşil Çerçeve arasındaki fark nedir?
Bunlar gayri resmi müteahhit terimleridir. 'Siyah Çerçeve', iç duvarları, tesisatları veya kaplamaları olmayan temel bir kabuktur. 'Beyaz Çerçeve' genellikle iç bölmeleri, temel sıva ve zemin şapını ekler ve tesisat hatları daire kapısına kadar getirilir. 'Yeşil Çerçeve' daha yeni bir terimdir ve anahtar teslime yakın, ancak genellikle son armatürler, mobilyalar veya cihazlar olmadan daha yüksek bir bitiş durumunu ifade eder.
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yasal veya vergi danışmanlığı teşkil etmez. Durumunuza özel tavsiye için nitelikli bir profesyonele danışmalısınız.
