'Tarım Dışı' Arazi Tanımı
Gürcistan yasaları, arazileri tarımsal veya tarım dışı olarak sınıflandırır. Yabancı bireyler tarım dışı arsaları serbestçe satın alabilirler. Tarım dışı arazi, tarım için ayrılmamış herhangi bir arsadır. Bu, özel bir ev, çok daireli bir apartman, bir otel, bir depo veya bir fabrika için imarlı arazileri kapsar.
Herhangi bir satın alma işleminden önce arazinin resmi durumunu doğrulayın. Kadastro kodunu Kamu Sicili'nin çevrimiçi portalından (napr.gov.ge) kontrol edin. Sicil kaydı özeti, arazinin belirlenmiş amacını belirtecektir. Yanlış bir durum işlemi engelleyebileceğinden bu kontrol çok önemlidir.
Yabancı Mülkiyeti için Yasal Çerçeve
Gürcistan Anayasası, yabancı vatandaşlara ve yabancı tescilli şirketlere tarım dışı araziler için Gürcistan vatandaşlarıyla aynı mülkiyet haklarını tanır. Alıcılar, tam mülkiyet olarak bilinen mülkiyet hakkının tamamını elde ederler. Bu, uzun vadeli bir kiralama değildir; arazinin kendisi kalıcı olarak sahiplenilir.
Tarımsal araziler için kurallar önemli ölçüde farklılık gösterir. 2017'den bu yana, yasa tarımsal arsaların yabancılara satışını büyük ölçüde kısıtlamaktadır. Miras veya bir Gürcü tüzel kişiliği aracılığıyla belirli yatırım projeleri için istisnalar mevcuttur, ancak yabancı bir bireyin doğrudan satın almasına izin verilmez. Bu nedenle tarım dışı statüsünün teyit edilmesi esastır.
Satın Alma ve Tescil Süreci
Durum tespiti (due diligence) yapmak ilk adımdır. Arazinin durumunu teyit etmenin ötesinde, siz veya avukatınız sicilde ipotek, haciz veya yasal anlaşmazlıklar gibi takyidatları kontrol etmelisiniz. Arsanın sınırlarını resmi kadastro haritasına göre fiziksel olarak doğrulamak için bir harita mühendisi tutmak da akıllıca olacaktır.
Ardından, siz ve satıcı bir satın alma sözleşmesi imzalarsınız. Noter onayı yasal olarak zorunlu değildir, ancak açıklık için noter kullanmak yaygın bir uygulamadır. Sözleşme, fiyatı, ödeme koşullarını ve mülk ayrıntılarını detaylandıran, Gürcüce ve anladığınız bir dilde iki dilli olmalıdır.
Tapu devrini bir Kamu Hizmet Salonu'nda (Public Service Hall) tescil ettirin. İmzalı sözleşmeyi, pasaportunuzu (veya vekaletnameyi) teslim edin ve tescil ücretini ödeyin. Standart hizmet dört iş günü sürer ve yaklaşık 60 GEL tutarındadır. Bir iş günü için (yaklaşık 170 GEL) veya daha yüksek bir ücret karşılığında aynı gün hizmet için hızlandırılmış seçenekler mevcuttur.
Uzaktan Satın Alma için Vekaletname (PoA) Kullanımı
Gürcistan'da fiziksel olarak bulunmadan arazi satın almak mümkündür. Vekaletname (PoA), Gürcistan'daki bir temsilciye sizin adınıza hareket etme yetkisi verir. Bu kişi satın alma sözleşmesini imzalayabilir, ödemeleri yapabilir ve tescil belgelerini sunabilir.
Gürcistan'da geçerli olması için, vekaletnameyi kendi ülkenizde hazırlayın, yerel bir noter huzurunda imzalayın ve ardından bir Apostil ile (Lahey Sözleşmesi'ne taraf ülkeler için) yasallaştırın. Diğer ülkeler daha karmaşık bir konsolosluk tasdiki süreci gerektirir. Vekaletnamenin metni, mülk işlemi için belirli yetkiler vermelidir.
İlgili Maliyetler ve Vergiler
Gürcistan, arazi alımlarında damga vergisi veya mülk devir vergisi uygulamaz. Tek zorunlu devlet ücretleri, düşük olan tapu tescil ücretleridir.
Yıllık emlak vergisi, hane halkınızın Gürcistan'daki toplam gelirine bağlıdır. Yıllık 40.000 GEL'den az kazanan haneler %0 öder. 40.000 ila 100.000 GEL arasındaki gelirler için oran, arazinin belirlenmiş piyasa değerinin %0,05 ila %0,2'sidir. 100.000 GEL'in üzerinde ise oran %0,8 ila %1 arasında değişir. Bu belirlenmiş değeri yerel belediye belirler.
Arazinin satışından elde edilen sermaye kazançları, yalnızca satın alındıktan sonraki iki yıl içinde satılırsa %5 oranında vergilendirilir. Mülkü iki yıldan fazla tuttuktan sonra, satışta herhangi bir sermaye kazancı vergisi uygulanmaz.
SSS
Arazi satın alarak oturma izni alabilir miyim?
Evet, resmi olarak en az 100.000 ABD Doları değerinde olduğu tespit edilen bir gayrimenkule yatırım yapmak, kısa dönem oturma izni için hak kazandırabilir. Bir arsa bu amaçla gayrimenkul sayılır. İzin genellikle bir yıl için verilir ve yatırım korunduğu sürece yenilenebilir.
Bir arsanın imar düzenlemelerini nasıl kontrol edebilirim?
Ne inşa edebileceğinizi belirleyen imar bilgileri, her zaman temel mülk özetinde yer almaz. Yerel belediyenin mimarlık departmanından bir 'imar durumu belgesi' talep etmeniz veya yerel imar planını yorumlayabilecek bir yerel mimar veya avukata danışmanız gerekebilir.
Satın aldıktan sonra arazinin statüsü tarımsal olarak değiştirilirse ne olur?
Bu nadir görülen bir durumdur. Mülkiyet hakları korunmaktadır. Bir belediye tarafından yapılacak herhangi bir yeniden imar düzenlemesi, yasal bir satın almayı geriye dönük olarak geçersiz kılmaz. Ancak, gelecekteki inşaat planlarını etkileyebilir. Bu durum, yerel kalkınma planları hakkında satın alma öncesi durum tespiti yapmanın önemini vurgulamaktadır.
Gürcistan'da arazi satın almak için avukat gerekli mi?
Yasa, işlemin kendisi için bunu zorunlu kılmasa da, şiddetle tavsiye edilir. İyi bir avukat, kapsamlı bir durum tespiti yapar, çıkarlarınızı koruyan iki dilli bir sözleşmeyi inceler veya hazırlar ve tüm sürecin doğru bir şekilde tamamlanmasını sağlar ki bu, özellikle yabancı bir alıcı için çok değerlidir.
Bu makale genel bilgi amaçlıdır ve yasal veya vergi danışmanlığı niteliği taşımaz. Kendi özel durumunuz için nitelikli bir uzmana danışın.
